Quanto custa realmente comprar em leilão?
Calcula em segundos os custos completos de adquirir um imóvel ou veículo em leilão em Portugal — IMT, Imposto de Selo, ISV, IUC, escritura e registos. Sem login, sem complicações.
1 Dados do imóvel
Lance vencedor ou preço acordado. Usa o valor mais alto entre VPT e este, se aplicável.
Documento Particular Autenticado típico: 350-700€.
Registo predial + outros: ~250€.
e-Leilões e venda directa: 0%. Leiloeiras privadas: tipicamente 3-7% sobre o lance.
Custo total estimado
Total
— €
| Valor de aquisição | — € |
| IMT | — € |
| Imposto de Selo (0,8%) | — € |
| Comissão leiloeira | — € |
| Escritura / DPA | — € |
| Registos | — € |
| Custos adicionais sobre o lance | — € |
Estimativa, não aconselhamento fiscal. Os valores baseiam-se nas tabelas IMT/ISV/IUC oficiais para 2026 (Portugal Continental). Madeira e Açores aplicam taxas próprias com pequenas variações. Para confirmar valores exatos antes de licitar, consulta o Portal das Finanças ou um contabilista certificado.
Precisas de mais detalhe?
A versão PRO da calculadora simula financiamento bancário, ROI de revenda, yield de arrendamento e comparação com o histórico do mercado — tudo automaticamente a partir de qualquer leilão.
Abrir calculadora avançadaPerguntas frequentes
O IMT calcula-se sobre o valor do lance ou sobre o VPT?
O IMT incide sobre o maior entre o valor de aquisição e o VPT (Valor Patrimonial Tributário). Esta calculadora usa o valor que indicas como base — se o VPT for superior, atualiza o campo "Valor de aquisição" para esse valor para obter a estimativa correta. O VPT consultas no Portal das Finanças (Caderneta Predial).
Quando é que estou isento de IMT?
Há vários casos: aquisição em insolvência de pessoa coletiva, jovens até 35 anos em HPP até 324.058€ (sob certas condições), reabilitação urbana, cooperativas, e outros. Verifica sempre com a leiloeira ou um advogado se o caso te aplica — é uma poupança que pode chegar a milhares de euros.
Como pago o IMT? Antes ou depois do leilão?
O IMT paga-se antes da escritura (ou Documento Particular Autenticado). Após arrematares, geras a guia DUC no Portal das Finanças e pagas no Multibanco/banco. A leiloeira só formaliza a transmissão depois de ver o comprovativo. Conta com um prazo de 30 dias entre arrematação e escritura, em geral.
O Imposto de Selo é mesmo 0,8% sempre?
Para transmissão onerosa de imóveis, sim: 0,8% sobre o mesmo valor base do IMT (Verba 1.1 da Tabela Geral). Em compras com financiamento bancário há ainda IS adicional sobre o crédito (0,6% se prazo ≥ 5 anos). Esta calculadora cobre só o IS sobre a transmissão.
Posso recuperar o IVA num leilão?
Em leilões judiciais e fiscais, normalmente não há IVA — está-se perante uma transmissão isenta. Em leilões privados (leiloeiras comerciais) o IVA pode estar incluído na comissão. A maioria das pessoas singulares não pode deduzir IVA de uma habitação. Confirma sempre nas condições do leilão.
O ISV aplica-se a carros já matriculados em Portugal?
Não. Se o veículo já está matriculado em Portugal, o ISV foi pago quando matriculado pela primeira vez — não voltas a pagar. Esta calculadora é útil sobretudo para importações ou veículos sem matrícula portuguesa. Para um carro usado em leilão judicial em PT, normalmente só pagas a transferência (~85€) e o IUC anual.
O que é o IUC e quando se paga?
O Imposto Único de Circulação é anual, devido por todos os proprietários de veículos com matrícula portuguesa. O valor depende da cilindrada e (para carros pós-Julho 2007) das emissões de CO₂. Paga-se no mês do aniversário da matrícula, com referência gerada automaticamente nas Finanças.
E os custos "invisíveis" — vistorias, IMI, condomínio?
Esta calculadora cobre os custos de aquisição. Não cobre: IMI anual (0,3-0,45% do VPT), condomínio, obras necessárias, certificados (energético, telecom), seguro multi-riscos. Numa decisão de investimento, conta com 1-3% do valor do imóvel/ano em custos correntes.