Dois tipos de leilões judiciais — diferentes regras, diferentes riscos
Quando vês um leilão marcado como "judicial" no Martelo, ele pode ter origem em dois tipos de processo muito diferentes: um processo de insolvência (CIRE) ou um processo executivo comum. Cada um tem as suas próprias regras, intervenientes, prazos e implicações para quem compra.
O que é um processo executivo?
O processo executivo é a forma judicial de cobrar uma dívida. Um credor (banco, fornecedor, Finanças) que tem um título executivo (contrato, sentença, escritura) pode pedir ao tribunal que penhore e venda bens do devedor para pagar a dívida.
Características do leilão executivo:
- Agente de execução — é o profissional que conduz o processo (não é o tribunal diretamente)
- Penhora específica — tipicamente um ou poucos bens concretos são penhorados e vendidos
- Valor base fixado — baseado na avaliação do agente de execução
- Redução progressiva — se não vender à primeira, o valor pode ser reduzido em 2ª e 3ª tentativas
- Encargos podem manter-se — hipotecas e ónus nem sempre são cancelados automaticamente
- Prazo de pagamento — tipicamente 15-20 dias após adjudicação
O que é um processo CIRE (insolvência)?
O CIRE (Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas) aplica-se quando uma pessoa ou empresa é declarada insolvente pelo tribunal. Todos os seus bens passam para uma "massa insolvente" que é administrada por um administrador judicial.
Características do leilão CIRE:
- Administrador de insolvência — profissional nomeado pelo tribunal que gere todos os bens
- Massa insolvente — todos os bens do insolvente formam um conjunto que é liquidado
- Vários bens em bloco — é comum venderem-se múltiplos bens juntos (verbas/lotes)
- Diferentes modalidades — leilão eletrónico, negociação particular, venda direta
- Encargos tipicamente cancelados — as hipotecas são geralmente levantadas na venda (o produto paga os credores)
- Mais flexibilidade — o administrador pode negociar prazos e condições
Comparação lado a lado
| Aspeto | Executivo | CIRE (Insolvência) |
|---|---|---|
| Responsável | Agente de execução | Administrador de insolvência |
| Bens | Penhora específica | Massa insolvente (todos os bens) |
| Hipotecas | Podem manter-se | Tipicamente canceladas |
| Negociação | Pouca ou nenhuma | Mais flexível (negociação particular) |
| Risco para comprador | Mais alto (encargos ocultos) | Mais baixo (administrador gere riscos) |
| Preços | Podem ser mais baixos | Tipicamente mais elevados (mais compradores) |
| Financiamento | Difícil (prazos curtos) | Possível em negociação particular |
Qual é melhor para investidores?
Depende do teu perfil de risco:
- Se és conservador: privilegia leilões CIRE com administrador de insolvência — são mais transparentes, as hipotecas são canceladas e há mais informação disponível.
- Se procuras máximo desconto: os leilões executivos podem oferecer preços mais baixos (menos concorrência) mas com mais riscos ocultos.
- Se precisas de financiamento: procura leilões CIRE em modalidade de "Negociação Particular" — permitem prazos mais longos e possibilitam crédito bancário.
Como filtrar no Martelo
No dashboard do Martelo, podes filtrar leilões judiciais por fonte:
- Citius – Insolvência — processos CIRE com administrador de insolvência
- Citius – Execução — processos executivos com agente de execução
- AT – Finanças — vendas fiscais da Autoridade Tributária (regras próprias)
Experimenta na página de Leilões Judiciais.