A armadilha do valor de licitação
A primeira reacção de quem descobre um apartamento em leilão por €75.000 quando o preço de mercado seria €110.000 é sentir que encontrou uma pechincha de €35.000. O cálculo está correto, mas incompleto. Para saberes quanto vais efectivamente gastar até teres as chaves na mão tens de somar à licitação vencedora pelo menos cinco componentes de custo que são esquecidos com frequência: IMT, Imposto do Selo, emolumentos de registo, despesas notariais e eventuais custas judiciais.
Neste guia fazemos as contas a um cenário real de 2026 e explicamos de onde vem cada linha. No final, terás uma fórmula que podes aplicar a qualquer leilão.
Caso prático: apartamento T2 em Setúbal adjudicado por €75.000
Para dar exemplos concretos, vamos assumir que adjudicaste um apartamento T2 em Setúbal por €75.000, para habitação secundária (não é a tua casa principal). Eis o que pagas além do lance.
1. IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas
O IMT incide sobre o valor mais elevado entre o preço pago e o Valor Patrimonial Tributário (VPT). Para habitação secundária em 2026, as taxas progressivas aplicáveis em Portugal Continental são:
- Até €101.917: 1%
- €101.917 a €139.412: 2%
- €139.412 a €190.086: 5%
- €190.086 a €316.772: 7%
- Acima: 8% de taxa única
Com €75.000, ficas na primeira escala: IMT = €750. Se fosse habitação própria permanente e o VPT/preço estivesse até €101.917, haveria isenção — mas no nosso cenário pagas.
2. Imposto do Selo
Taxa fixa de 0,8% sobre o valor da transmissão. No nosso exemplo: €600. Este imposto é liquidado simultaneamente com o IMT, no portal das Finanças, antes da escritura.
3. Emolumentos de registo predial
A inscrição da aquisição na Conservatória do Registo Predial tem um custo fixo de aproximadamente €250 (valor indicativo 2026). Se pedires predial online pelo Casa Pronta, podes pagar menos (cerca de €225 incluindo escritura).
4. Escritura e honorários notariais
No caso de leilão judicial, a formalização é feita por título emitido pelo agente de execução (ou administrador de insolvência), que substitui a escritura. Os emolumentos rondam os €200–€400. Para leilão fiscal, a escritura é no Casa Pronta (~€225) ou em notário (~€500).
5. Custas judiciais e taxa de justiça
Em leilões judiciais existe uma pequena taxa de justiça associada à entrega do título (cerca de €100–€150). Nos fiscais, normalmente incluídos nos emolumentos.
Soma total: a fórmula
Juntando tudo para o nosso caso de €75.000:
- Licitação: €75.000
- IMT: €750
- Imposto do Selo: €600
- Registo: €250
- Título/escritura: €300
- Taxa de justiça: €125
- Total: €77.025 ? 2,7% acima da licitação.
Para valores mais elevados o peso relativo é mais pesado. Num imóvel de €200.000 para habitação secundária, por exemplo, o IMT sobe para cerca de €8.000 (escalão dos 5%), Imposto do Selo €1.600, resto idêntico — total próximo de €210.000, ou 5% acima. Em €400.000, o peso chega aos 8–9%.
Custos "escondidos" que podem aparecer depois
Os cinco itens acima são os obrigatórios. Há três categorias extra que merecem atenção:
- IMI em atraso: em imóveis penhorados, pode haver várias anuidades de IMI por pagar. Embora muitos processos saneiem esta dívida, verifica na caderneta antes de licitar.
- Quotas de condomínio: as dívidas do anterior proprietário podem transitar (artigo 1424.º do Código Civil). Pede à administração do condomínio uma declaração do valor em dívida antes de licitar.
- Obras: muitos imóveis em leilão estão desabitados há anos. Orçamenta 5–15% do valor de compra para reabilitação mínima (canalizações, elétrica, pintura).
Ferramentas para fazer as contas
No dashboard do Martelo, a calculadora de investimento permite simular o custo total de um imóvel em leilão, comparar com o valor de mercado estimado, e calcular o yield bruto/líquido se pensas em arrendar. Útil para cruzar em segundos se um leilão compensa, considerando todos os impostos.
Quando "desconto de 30%" deixa de ser desconto
Se o "valor de mercado" do teu imóvel é €110.000 e adjudicas por €75.000, o custo total já vimos ser ~€77.000. Resultam €33.000 de diferença (30%) — boa margem para investimento. Mas: se o imóvel precisar de €15.000 de obras, e se tiveres de pagar €3.000 de IMI e condomínio atrasados, a margem real fica em €15.000 (13,6%). Ainda bom negócio, mas já não "pechincha".
A regra prática: um leilão só é realmente vantajoso quando o custo total fica pelo menos 20% abaixo do valor de mercado comparável, depois de somados todos os impostos e obras. Abaixo disso, a diferença de margem desaparece no risco.
Resumo do checklist antes de licitar
- Confirma o VPT (valor patrimonial) na caderneta predial.
- Calcula o IMT pela tabela certa (habitação própria/secundária, rústico, urbano, terreno).
- Soma Imposto do Selo (0,8%) e registo (€250–€300).
- Prevê escritura/título (€200–€500).
- Pede declaração de dívidas de condomínio e IMI.
- Orçamenta obras mínimas.
- Faz o total e compara com o valor de mercado num portal imobiliário.
Se tudo somado ficas 20%+ abaixo do mercado, avança. Se ficas a menos de 10%, considera se o esforço compensa comparado com uma compra tradicional.
Para conhecer a diferença entre leilões judiciais e fiscais — uma variável que afecta os custos — vê o nosso guia Leilões fiscais vs judiciais: qual a diferença.