Porquê fazer due diligence antes de licitar?
Comprar um imóvel em leilão pode ser uma excelente oportunidade — mas também pode ser um pesadelo se não fizeres as verificações certas antes. A due diligence é o processo de investigação e análise que separa uma compra inteligente de uma armadilha cara.
Ao contrário de uma compra tradicional, em leilão não há período de reflexão, não há garantias implícitas e as informações disponíveis são frequentemente limitadas. É por isso que cada item desta checklist pode fazer a diferença entre um bom negócio e uma perda financeira.
Checklist completa
1. Registo predial (Conservatória)
Pede uma certidão de registo predial atualizada na conservatória competente. Verifica:
- Quem são os proprietários inscritos
- Se existem hipotecas registadas (e se serão canceladas pela venda)
- Se existem penhoras, arrestos ou providências cautelares
- Se existe usufruto constituído
- Se a descrição predial coincide com o que está a ser vendido
2. Caderneta predial (Finanças)
Pede a caderneta predial no Portal das Finanças. Verifica:
- Valor patrimonial tributário (VPT) — base para cálculo do IMI e IMT
- Área declarada vs. área real
- Tipologia e localização exatas
- Se o IMI está em dia (dívidas de IMI podem ser um problema)
3. Licença de utilização (Câmara Municipal)
Confirma se o imóvel tem licença de utilização válida. Sem licença:
- Não podes fazer escritura
- Não podes obter crédito habitação
- Podes ter problemas com seguros
4. Dívidas de condomínio
Contacta a administração do condomínio e pede uma declaração de não dívida ou o montante em atraso. Por lei, o novo proprietário responde pelas dívidas de condomínio dos últimos 4 anos.
5. Arrendatários existentes
Verifica se o imóvel está arrendado. O arrendamento sobrevive à venda em leilão — o inquilino mantém os seus direitos. Se o imóvel está ocupado pelo executado (ex-proprietário), poderás ter de recorrer a uma ação de despejo, que pode levar meses.
6. Estado de conservação
Se possível, visita o imóvel ou, no mínimo, faz uma inspeção exterior. Procura sinais de:
- Humidade e infiltrações
- Fissuras estruturais
- Obras ilegais visíveis (acrescentos, fechamentos de varandas)
- Estado das canalizações e eletricidade (se conseguires ver)
7. Custos totais estimados
Calcula o custo total real antes de licitar:
- Valor de arrematação + IMT + Imposto do Selo + Registo + Emolumentos
- Eventuais dívidas de condomínio
- Custos de obras necessárias
- Custos de advogado/solicitador
Regra de ouro
Se o desconto face ao valor de mercado for inferior a 20% depois de somares todos os custos e riscos, provavelmente não vale a pena. Os leilões compensam quando o desconto é significativo — tipicamente 30-50% — o suficiente para absorver os riscos e custos adicionais.
Usa a calculadora de custos do Martelo para simular o teu cenário específico antes de licitar.