Parte 4 — Custos, Impostos e Riscos
Nas partes anteriores cobrimos o registo, como licitar e os tipos de processos. Agora vamos ao que realmente importa antes de fazeres um lance: quanto custa realmente e quais são os riscos concretos.
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Custos de Compra em Leilão
Ganhar um leilão é só o início. Para além do lance, existem custos obrigatórios que precisa de calcular antes de licitar.
1. IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões
O IMT é o imposto sobre a compra de imóveis. As taxas variam conforme o valor e o tipo de imóvel:
| Valor do Imóvel | Taxa IMT (Habitação Própria) | Taxa IMT (Outros) |
|-----------------|------------------------------|-------------------|
| Até €101.917 | 0% | 1% |
| €101.917 — €139.412 | 2% | 2% |
| €139.412 — €190.086 | 5% | 5% |
| €190.086 — €316.772 | 7% | 7% |
| €316.772 — €633.453 | 8% | 8% |
| Acima de €633.453 | Isento (hab. própria) | 7,5% |
Nota: Estes valores são indicativos para 2026. Para habitação própria e permanente, existem isenções parciais. Confirma sempre no simulador do Portal das Finanças.
2. Imposto de Selo
0,8% sobre o valor do lance (ou sobre o valor patrimonial tributário, se superior). É sempre devido, sem exceções.
3. Escritura e Registo
| Custo | Valor Típico |
|-------|-------------|
| Escritura pública ou DPA | €300 — €800 |
| Registo na Conservatória | €225 — €400 |
| Certidão predial | €15 — €50 |
| IMI (proporcional ao ano) | Variável |
4. Custos Adicionais
| Custo | Estimativa |
|-------|-----------|
| Obras de reabilitação | €5.000 — €50.000+ |
| Limpeza e desocupação | €500 — €3.000 |
| Advogado (recomendado) | €300 — €1.500 |
| Avaliação independente | €200 — €500 |
| Dívidas de condomínio | Variável (transferem-se!) |
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Exemplo Prático — Imóvel
T2 em Setúbal ganho por €65.000:
| Rubrica | Valor |
|---------|-------|
| Lance final | €65.000 |
| IMT (hab. própria, 2%) | ~€650 |
| Imposto de Selo (0,8%) | €520 |
| Escritura + Registo | ~€700 |
| Obras estimadas | ~€10.000 |
| Total | ~€76.870 |
Valor de mercado para T2 em Setúbal: €120.000+. Poupança real: ~€43.000, mesmo com todos os custos adicionais.
Exemplo Prático — Veículo
BMW 320d de 2020 ganho por €8.500:
| Rubrica | Valor |
|---------|-------|
| Lance final | €8.500 |
| ISV (se aplicável) | €0 (matrícula portuguesa) |
| Transferência IMT | ~€65 |
| Seguro (primeiro mês) | ~€80 |
| Inspeção | ~€30 |
| Total | ~€8.675 |
Valor de mercado: €18.000-€22.000. Desconto significativo.
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Os 7 Riscos Concretos
1. Direito de Remição
O cônjuge, descendentes ou ascendentes do executado podem exercer o direito de remição — ficam com o bem pelo preço do teu lance. Isto significa que pode ganhar o leilão e mesmo assim perder o bem.
Como te proteger: Não pode evitar completamente, mas é relativamente raro. Acontece mais em imóveis de família.
2. Imóvel Ocupado
O bem pode estar ocupado pelo antigo proprietário, inquilinos ou terceiros. O despejo judicial pode demorar 6 a 18 meses.
Como te proteger:
- Verifica na descrição se menciona "ocupado" ou "livre"
- Contacta o Agente de Execução para informações
- Calcula o custo do despejo no teu orçamento
3. Dívidas de Condomínio
As dívidas de condomínio transferem-se para o novo proprietário — podem acumular anos de quotas em atraso.
Como te proteger:
- Contacta a administração do condomínio antes de licitar
- Pede uma declaração de dívida
- Inclui este valor nos teus cálculos
4. Estado de Conservação Desconhecido
Muitas vezes não é possível visitar o imóvel antes da venda. As fotos podem não refletir o estado real.
Como te proteger:
- Analisa todas as fotos com atenção — no Martelo vê o carrossel completo
- Visita o exterior e a zona envolvente
- Fala com vizinhos se possível
- Assume sempre custos de obras no teu cálculo
5. Prazo de Pagamento Curto
Após ganhar, tem 15 dias úteis para pagar o valor total. Não há extensões.
Como te proteger:
- Tem financiamento **pré-aprovado** antes de licitar
- Contacta o banco com antecedência
- Tem o valor disponível ou confirmação do crédito
6. Anulação da Venda
Em casos raros, a venda pode ser anulada pelo tribunal (erro processual, recurso do executado, etc.).
Como te proteger:
- Consulta um advogado para processos de valor elevado
- Verifica se o processo tem recursos pendentes
- Guarda todos os comprovativos
7. Ónus e Encargos Não Cancelados
Embora a venda judicial cancele a maioria dos ónus (hipotecas, penhoras), alguns podem subsistir (servidões, direitos de uso).
Como te proteger:
- Pede a **certidão predial atualizada**
- Verifica a caderneta predial nas Finanças
- Confirma com o Agente de Execução quais ónus são cancelados
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Checklist Final Antes de Licitar
- [ ] Verifiquei todas as fotografias do bem
- [ ] Li a descrição completa
- [ ] Consultei a certidão predial (imóveis)
- [ ] Verifiquei dívidas de condomínio (apartamentos)
- [ ] Calculei todos os custos (lance + IMT + selo + escritura + obras)
- [ ] Defini o meu lance máximo
- [ ] Tenho financiamento confirmado ou valor disponível
- [ ] Visitei o exterior / zona envolvente
- [ ] Consultei um advogado (para valores altos)
- [ ] Configurei alertas no [Martelo](https://martelo.pt) para acompanhar
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Na Parte 5 vamos abordar: Estratégias práticas, dicas de profissionais e como tirar o máximo partido do Martelo.
Lê também: [Parte 1 — Registo e tipos de bens](https://martelo.pt/blog/guia-como-comprar-bens-penhorados-e-leiloes-parte-1) | [Parte 2 — Como licitar](https://martelo.pt/blog/guia-como-licitar-leiloes-eletronicos-regras-valores-parte-2) | [Parte 3 — Penhoras e insolvências](https://martelo.pt/blog/guia-penhoras-insolvencias-leiloes-judiciais-portugal-parte-3)