Se o IMT é o maior custo após o lance vencedor, o **imposto do
selo é o mais subestimado**. 0,8% sobre o valor de aquisição
parece um detalhe — mas em transacções de 200 000€ são 1 600€ que
muitos compradores não orçamentam.
Este guia explica quando se aplica, como se calcula, casos
particulares (financiamento bancário, hipotecas, doação) e os
erros mais comuns.
O que é o imposto do selo
O imposto do selo é regulado pelo Código do Imposto do Selo (CIS).
Aplica-se a um conjunto vasto de actos jurídicos — escrituras,
hipotecas, contratos de arrendamento, garantias, e muitos mais.
Para compras em leilão, o selo aparece em três contextos típicos:
1. Aquisição do imóvel — 0,8% sobre o valor de aquisição
2. Constituição de hipoteca (se houver financiamento bancário) —
0,5-0,6%
3. Mútuo bancário (empréstimo) — 0,5-0,6%
São três aplicações distintas, cumulativas. Numa compra com
financiamento, paga-se selo três vezes (com taxas diferentes).
Selo na aquisição do imóvel
A regra base
```
Selo na aquisição = Valor de aquisição × 0,8%
```
Para uma compra em leilão, valor de aquisição = lance vencedor.
Exemplos
| Lance vencedor | Selo (0,8%) |
|---|---|
| 50 000€ | 400€ |
| 100 000€ | 800€ |
| 150 000€ | 1 200€ |
| 200 000€ | 1 600€ |
| 300 000€ | 2 400€ |
| 500 000€ | 4 000€ |
| 1 000 000€ | 8 000€ |
A taxa é plana — não há escalões progressivos como no IMT.
Quando se paga
Em conjunto com o IMT, antes da escritura. Documento Único
de Cobrança (DUC) emitido no Modelo 1 do IMT inclui ambos.
Selo na hipoteca
Se vais financiar a compra (banco, mutuante privado), constituis
hipoteca sobre o imóvel a favor do credor. A hipoteca paga
selo:
```
Selo na hipoteca = Valor da hipoteca × 0,6%
```
Valor da hipoteca é tipicamente o capital emprestado + juros
previstos. Em hipotecas a 30 anos com taxa variável, o valor da
hipoteca pode ser 1,5-2x o capital emprestado (para incluir margem
para juros).
Exemplo
```
Capital emprestado: 150 000€
Valor da hipoteca: 225 000€ (capital × 1,5)
Selo da hipoteca: 1 350€
```
Selo no mútuo (empréstimo bancário)
O mútuo propriamente dito (o contrato de empréstimo, separado
da hipoteca) também paga selo:
```
Selo no mútuo = Capital emprestado × Taxa variável
```
A taxa varia conforme a duração:
- **Até 1 ano:** 0,04% mensal por cada mês ou fracção
- **1-5 anos:** 0,5% sobre o capital
- **Acima de 5 anos:** 0,6% sobre o capital
Crédito habitação (típico em leilão para HPP) tem 30 anos —
aplica-se 0,6%.
Exemplo
```
Capital emprestado: 150 000€
Duração: 30 anos (0,6%)
Selo no mútuo: 900€
```
Cálculo total de selo numa compra com financiamento
Cenário: compra em leilão de apartamento HPP por 200 000€, com
financiamento bancário de 150 000€ (75% LTV).
```
Selo na aquisição: 200 000 × 0,8% = 1 600€
Selo na hipoteca: 225 000 × 0,6% = 1 350€ (hipoteca = 1,5x capital)
Selo no mútuo: 150 000 × 0,6% = 900€ (30 anos)
========================================
Total selo: 3 850€
```
A juntar IMT (no exemplo HPP em Lisboa = ~7 250€), registo
predial, emolumentos cartório, comissões bancárias.
Total custos de aquisição efectivos: ~14 000-16 000€ sobre
um lance de 200 000€ = 7-8% do lance.
Esta é a razão pela qual o cálculo prévio é não-negociável.
Casos particulares
Imóvel para revenda
Se a sociedade está registada com CAE de compra-venda imobiliária
e cumpre requisitos do artigo 7.º do CIMT, **isenção de IMT
não exime do imposto do selo**. Selo continua a pagar-se.
Doação ou herança
Em leilão são raros mas existem cenários onde se transmitem
direitos hereditários. O selo aplica-se mas com regras
diferentes (taxa 10% sobre transmissões gratuitas a não-cônjuge,
isenção entre familiares directos).
Vê o nosso post sobre [Quotas e direitos sociais em leilão](/blog/quotas-direitos-sociais-leilao-portugal-2026)
para detalhe.
Imóvel arrendado
Se compras imóvel já arrendado, o arrendamento existente pagou
selo no momento da assinatura (10% da renda mensal x 1 = 1 mês de
renda como selo). Tu não pagas selo retroactivo, mas se renovares
ou alterares o contrato, há novo selo.
Imóvel em zona de reabilitação urbana
Algumas ARUs têm benefícios fiscais que podem incluir **redução do
selo**. Verifica caso-a-caso com a câmara municipal.
Comprador residente em paraíso fiscal
Adquirentes residentes em jurisdições qualificadas como paraíso
fiscal (lista no portal das Finanças) podem ter **agravamento das
taxas**. Para selo na aquisição, taxa pode subir para 7,5%
(equivalente ao IMT majorado).
Erros mais comuns
1. Esquecer-se do selo no orçamento
Vimos clientes que orçamentaram apenas IMT e ficam surpreendidos
com 1 500-3 000€ adicionais de selo. **Sempre adicionar 0,8% sobre
o lance no orçamento mínimo**.
2. Calcular o selo da hipoteca apenas sobre o capital
A hipoteca tem valor maior que o capital (inclui margem para juros).
0,6% sobre o capital subestima o selo total da hipoteca.
3. Acumular selos sem cálculo isolado
Compras com financiamento implicam 3 selos distintos (aquisição,
hipoteca, mútuo). Cada um tem regras próprias. Calcular um a um.
4. Pagar selo em momento errado
O selo na aquisição paga-se com o IMT (Modelo 1). O selo da
hipoteca + mútuo pagam-se com a escritura — emolumentos do banco.
São canais diferentes.
5. Esquecer selo no levantamento de garantia
Se levantas garantia bancária para fazer caução, o levantamento
pode ter selo (0,04% por mês). Em leilões com cauções altas pode
ser relevante.
Estratégias para minimizar
1. Não financiar
Compra a pronto. Elimina o selo da hipoteca e do mútuo. Em troca,
imobilizas mais capital.
2. Financiamento mais curto
Crédito a 10-15 anos paga selo do mútuo a taxa intermédia,
poupando face aos 30 anos típicos. Em troca, mensalidade mais alta.
3. Aproveitar isenções HPP
Para HPP até 92 407€ no continente, IMT = 0 mas selo continua a
pagar-se (740€ em 92 407€). É a totalidade dos custos fiscais
neste caso — mas continua relevante orçamentar.
4. Comprar via sociedade (revenda)
Se o objectivo é revender em curto prazo, sociedade com CAE de
compra-venda imobiliária poupa IMT (isenção do artigo 7.º) mas
não selo. Útil em transacções grandes, irrelevante em pequenas.
5. Reabilitação urbana em ARU
Verifica se há benefícios para selo + IMT na ARU específica.
Algumas zonas (sobretudo em centros históricos) têm isenções
significativas.
Resumo
O imposto do selo é sempre 0,8% sobre o valor de aquisição. Numa
compra com financiamento, soma-se o selo da hipoteca (0,6%) e do
mútuo (0,5-0,6% conforme duração).
Sempre orçamentar antes de licitar. Para compras com
financiamento, contar com 2-4% adicional sobre o lance só em
selo + IMT.
Usa a nossa [calculadora](/calculadora.html) para cálculo automático.
Mais sobre custos:
- [IMT em leilão](/blog/imt-leilao-tabelas-calculo-exemplos-2026) — tabelas + exemplos
- [Quanto custa realmente comprar](/blog/quanto-custa-comprar-em-leilao-imt-selo-registo-custos-ocultos-2026)
— overview completo
- [Custos ocultos](/blog/custos-ocultos-leilao-condominio-imi-encargos-2026)
- [Guia geral de compra em leilão](/guia/comprar-em-leilao-portugal.html)