O IMT é o maior custo — depois do preço
O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é, para a maioria dos compradores em leilão, o maior custo acrescentado ao lance vencedor. Pode variar de zero (isenção para habitação própria permanente) a 8% do valor do imóvel (habitação secundária acima de certos valores). Num apartamento adquirido por €200.000 para habitação secundária, o IMT é de €4.605,50.
Este guia cobre em pormenor como o IMT se aplica a leilões em Portugal em 2026, quais as isenções disponíveis, e como calcular correctamente antes de licitar.
O que é o IMT e quando se aplica
O IMT incide sobre transmissões onerosas de imóveis em Portugal Continental e Regiões Autónomas. "Onerosas" significa com contrapartida financeira — o que inclui compras em leilão, por oposição a heranças ou doações que têm regime fiscal próprio (Imposto do Selo sobre Sucessões e Doações).
O valor sobre o qual incide é o maior de dois valores:
- O preço pago (no caso de leilão, o lance vencedor).
- O Valor Patrimonial Tributário (VPT) constante na caderneta predial.
Assim, se compras um apartamento por €60.000 num leilão mas o VPT é €85.000, o IMT é calculado sobre €85.000, não sobre €60.000. Este detalhe é importante — pode aumentar o custo em centenas ou milhares de euros.
Taxas IMT em 2026 — Habitação Própria Permanente
Se o imóvel se destina a habitação própria e permanente do comprador, aplicam-se as taxas progressivas:
| Escalão | Taxa marginal | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até €106.346 | 0% | 0 |
| €106.346 a €145.470 | 2% | €2.126,92 |
| €145.470 a €198.347 | 5% | €6.491,02 |
| €198.347 a €330.539 | 7% | €10.457,96 |
| €330.539 a €660.982 | 8% | €13.763,35 |
| €660.982 a €1.150.853 | 6% (taxa única) | 0 |
| Acima de €1.150.853 | 7,5% (taxa única) | 0 |
Exemplo: habitação própria permanente adquirida por €250.000. Está no escalão 7%. IMT = 0,07 × 250.000 − 10.457,96 = €7.042,04.
Taxas IMT — Habitação Secundária
Se é habitação não-permanente (segunda casa, arrendamento, investimento):
| Escalão | Taxa marginal | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até €106.346 | 1% | 0 |
| €106.346 a €145.470 | 2% | €1.063,46 |
| €145.470 a €198.347 | 5% | €5.427,56 |
| €198.347 a €330.539 | 7% | €9.394,50 |
| €330.539 a €633.931 | 8% | €12.699,89 |
| €633.931 a €1.150.853 | 6% (taxa única) | 0 |
| Acima de €1.150.853 | 7,5% (taxa única) | 0 |
Outras tipologias
- Imóveis rurais: taxa fixa de 5%.
- Terrenos para construção: taxa fixa de 6,5%.
- Imóveis não habitacionais (comerciais, industriais): taxa fixa de 6,5%.
- Imóveis em zonas de pressão urbanística: mesmos escalões mas com especificidades — confirma antes com o Portal das Finanças.
Isenções importantes em leilão
Habitação própria até €106.346
A isenção mais utilizada: se o imóvel for destinado a habitação própria permanente e o valor (o maior entre VPT e preço) for inferior ou igual a €106.346 (€132.933 na Madeira e nos Açores), não pagas IMT. Para leilões, isto abrange uma parte significativa dos imóveis disponíveis, especialmente no interior.
Imóveis adquiridos em processo de insolvência de pessoa colectiva
Uma isenção pouco conhecida e muito relevante: aquisições em processos de insolvência de pessoa colectiva (empresas insolventes) beneficiam de isenção total de IMT (artigo 270.º, n.º 2, CIRE). Isto aplica-se quer compres como particular quer como empresa.
Para usufruir desta isenção, o leilão tem de decorrer no âmbito de um processo CIRE (Código da Insolvência). Na ficha do evento, procura indicações como "insolvência", "administrador da insolvência" ou referência a processo CIRE. No Martelo, há um filtro específico para estes eventos. A isenção pode valer milhares de euros.
Primeira habitação jovens
Para compradores até 35 anos a comprar habitação própria permanente pela primeira vez, existe isenção total até €330.539 (€413.174 na Madeira e nos Açores) e redução parcial acima, desde que cumpridas condições específicas (agregado familiar, IRS). Aplica-se também a compras em leilão.
Reabilitação urbana
Imóveis adquiridos em áreas de reabilitação urbana (ARU) com obras efectivas nos 2 anos seguintes têm isenção de IMT. Requer processo junto da câmara municipal.
Como liquidar o IMT na prática
- Após adjudicação, obtém o documento de compra (título do agente de execução ou documento da AT).
- Acede ao Portal das Finanças com as tuas credenciais.
- Solicita a liquidação de IMT no módulo respectivo, preenchendo dados do imóvel e indicando regime (própria/secundária).
- Gera a DUC (documento único de cobrança) e paga (multibanco, transferência, pagamento presencial).
- Liquida em simultâneo o Imposto do Selo à taxa de 0,8%.
- Apresenta os documentos de pagamento no registo predial para fazer a inscrição da aquisição.
Erros típicos sobre IMT em leilões
- Pensar que o IMT se calcula sobre o lance. Calcula-se sobre o maior de lance ou VPT. Se VPT superior, paga-se sobre o VPT.
- Esquecer a isenção CIRE. Muitas compras em insolvência não aproveitam a isenção porque o comprador simplesmente desconhece. Confirma sempre se é processo de insolvência.
- Não orçamentar o IMT. Licitar um imóvel por €180.000 esquecendo que o IMT são mais €2.508,98 em habitação própria ou €3.572,44 nas outras (escalão de 5%) pode alterar a decisão.
- Esperar pela escritura para pagar. O IMT paga-se antes de obter o título ou escritura.
Ferramenta
A calculadora do Martelo aplica as tabelas 2026 automaticamente, incluindo isenções (habitação própria permanente abaixo do limite, CIRE). Útil para simular alternativas antes de licitar.