O IMT é o maior custo — depois do preço
O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é, para a maioria dos compradores em leilão, o maior custo acrescentado ao lance vencedor. Pode variar de zero (isenção para habitação própria permanente) a 8% do valor do imóvel (habitação secundária acima de certos valores). Num apartamento adquirido por €200.000, a conta do IMT pode chegar a €14.000.
Este guia cobre em pormenor como o IMT se aplica a leilões em Portugal em 2026, quais as isenções disponíveis, e como calcular correctamente antes de licitar.
O que é o IMT e quando se aplica
O IMT incide sobre transmissões onerosas de imóveis em Portugal Continental e Regiões Autónomas. "Onerosas" significa com contrapartida financeira — o que inclui compras em leilão, por oposição a heranças ou doações que têm regime fiscal próprio (Imposto do Selo sobre Sucessões e Doações).
O valor sobre o qual incide é o maior de dois valores:
- O preço pago (no caso de leilão, o lance vencedor).
- O Valor Patrimonial Tributário (VPT) constante na caderneta predial.
Assim, se compras um apartamento por €60.000 num leilão mas o VPT é €85.000, o IMT é calculado sobre €85.000, não sobre €60.000. Este detalhe é importante — pode aumentar o custo em centenas ou milhares de euros.
Taxas IMT em 2026 — Habitação Própria Permanente
Se o imóvel se destina a habitação própria e permanente do comprador, aplicam-se as taxas progressivas:
| Escalão | Taxa marginal | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até €101.917 | 0% | — |
| €101.917 a €139.412 | 2% | €2.038,34 |
| €139.412 a €190.086 | 5% | €6.220,70 |
| €190.086 a €316.772 | 7% | €10.022,42 |
| €316.772 a €607.528 | 8% | — |
| Acima €607.528 | 6% (taxa única) | — |
Exemplo: habitação própria permanente adquirida por €250.000. Está no escalão 7%. IMT = 0,07 × 250.000 ? 10.022,42 = €7.477,58.
Taxas IMT — Habitação Secundária
Se é habitação não-permanente (segunda casa, arrendamento, investimento):
| Escalão | Taxa marginal |
|---|---|
| Até €101.917 | 1% |
| €101.917 a €139.412 | 2% |
| €139.412 a €190.086 | 5% |
| €190.086 a €316.772 | 7% |
| Acima €316.772 | 8% (taxa única) |
Outras tipologias
- Imóveis rurais: taxa fixa de 5%.
- Terrenos para construção: taxa fixa de 6,5%.
- Imóveis não habitacionais (comerciais, industriais): taxa fixa de 6,5%.
- Imóveis em zonas de pressão urbanística: mesmos escalões mas com especificidades — confirma antes com o Portal das Finanças.
Isenções importantes em leilão
Habitação própria até €101.917
A isenção mais utilizada: se o imóvel for destinado a habitação própria permanente e o valor (o maior entre VPT e preço) for inferior ou igual a €101.917, não pagas IMT. Para leilões, isto abrange uma parte significativa dos imóveis disponíveis, especialmente no interior.
Imóveis adquiridos em processo de insolvência de pessoa colectiva
Uma isenção pouco conhecida e muito relevante: aquisições em processos de insolvência de pessoa colectiva (empresas insolventes) beneficiam de isenção total de IMT (artigo 270.º, n.º 2, CIRE). Isto aplica-se quer compres como particular quer como empresa.
Para usufruir desta isenção, o leilão tem de decorrer no âmbito de um processo CIRE (Código da Insolvência). Na ficha do evento, procura indicações como "insolvência", "administrador da insolvência" ou referência a processo CIRE. No Martelo, há um filtro específico para estes eventos. A isenção pode valer milhares de euros.
Primeira habitação jovens
Para compradores até 35 anos a comprar habitação própria permanente pela primeira vez, existe isenção total até €324.058 e redução parcial acima, desde que cumpridas condições específicas (agregado familiar, IRS). Aplica-se também a compras em leilão.
Reabilitação urbana
Imóveis adquiridos em áreas de reabilitação urbana (ARU) com obras efectivas nos 2 anos seguintes têm isenção de IMT. Requer processo junto da câmara municipal.
Como liquidar o IMT na prática
- Após adjudicação, obtém o documento de compra (título do agente de execução ou documento da AT).
- Acede ao Portal das Finanças com as tuas credenciais.
- Solicita a liquidação de IMT no módulo respectivo, preenchendo dados do imóvel e indicando regime (própria/secundária).
- Gera a DUC (documento único de cobrança) e paga (multibanco, transferência, pagamento presencial).
- Liquida em simultâneo o Imposto do Selo à taxa de 0,8%.
- Apresenta os documentos de pagamento no registo predial para fazer a inscrição da aquisição.
Erros típicos sobre IMT em leilões
- Pensar que o IMT se calcula sobre o lance. Calcula-se sobre o maior de lance ou VPT. Se VPT superior, paga-se sobre o VPT.
- Esquecer a isenção CIRE. Muitas compras em insolvência não aproveitam a isenção porque o comprador simplesmente desconhece. Confirma sempre se é processo de insolvência.
- Não orçamentar o IMT. Licitar um imóvel por €180.000 esquecendo que o IMT são mais €4.583 — escalão de 5% — pode alterar a decisão.
- Esperar pela escritura para pagar. O IMT paga-se antes de obter o título ou escritura.
Ferramenta
A calculadora do Martelo aplica as tabelas 2026 automaticamente, incluindo isenções (habitação própria permanente abaixo do limite, CIRE). Útil para simular alternativas antes de licitar.