O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é
o segundo maior custo após o lance vencedor numa compra
imobiliária em leilão. Para um apartamento de 200 000€ destinado a
habitação própria permanente, o IMT pode ser entre 0€ e 14 000€
consoante a situação. **Falhar no cálculo prévio pode arruinar a
margem da compra.**
Este guia consolida as tabelas oficiais de 2026 (continente, Açores,
Madeira), explica o cálculo passo-a-passo, dá exemplos reais
aplicados a lances de leilão, e identifica isenções e situações
especiais.
> Nota: os valores e taxas estão atualizados a 2026. Para o
> cálculo do teu caso específico, usa a [calculadora](/calculadora.html)
> do Martelo, que também simula imposto do selo, registo predial e
> emolumentos. Para casos complexos, consulta um contabilista ou
> advogado.
Como funciona o cálculo
O IMT é um imposto progressivo com escalões. A taxa **não se
aplica ao valor total**, mas sim por escalão (como o IRS). A regra
prática:
1. Identifica o valor de aquisição (em leilão = valor de
arrematação).
2. Identifica a finalidade (HPP, secundária, comercial, etc.) e o
território (continente / Açores / Madeira).
3. Aplica a tabela correspondente.
4. Soma a parcela a abater (ajusta a progressividade).
A fórmula geral:
```
IMT = (Valor de aquisição × Taxa do escalão) - Parcela a abater
```
Tabelas 2026 — Continente
Habitação Própria Permanente (HPP)
| Escalão | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 92 407€ | 0% | 0 |
| 92 408 - 126 403€ | 2% | 1 848,14€ |
| 126 404 - 172 348€ | 5% | 5 640,23€ |
| 172 349 - 287 213€ | 7% | 9 087,19€ |
| 287 214 - 574 323€ | 8% | 11 959,32€ |
| Acima de 574 323€ | 6% (taxa única, sem progressividade) | — |
Habitação não-HPP (secundária, arrendamento)
| Escalão | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 92 407€ | 1% | 0 |
| 92 408 - 126 403€ | 2% | 924,07€ |
| 126 404 - 172 348€ | 5% | 4 716,16€ |
| 172 349 - 287 213€ | 7% | 8 163,12€ |
| 287 214 - 550 836€ | 8% | 11 035,25€ |
| Acima de 550 836€ | 7,5% (taxa única) | — |
Outros tipos
- **Prédio rústico:** 5% taxa fixa
- **Prédio urbano comercial / serviços:** 6,5% taxa fixa
- **Terreno para construção:** taxa do tipo a edificar (HPP, secundária, etc.)
- **Adquirentes residentes em paraíso fiscal:** 10% taxa fixa
Tabelas 2026 — Madeira
A Região Autónoma da Madeira tem tabelas próprias (mais
favoráveis nalguns escalões):
HPP — Madeira
| Escalão | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 115 509€ | 0% | 0 |
| 115 510 - 158 004€ | 2% | 2 310,18€ |
| 158 005 - 215 435€ | 5% | 7 050,29€ |
| 215 436 - 359 016€ | 7% | 11 358,99€ |
| 359 017 - 717 904€ | 8% | 14 949,15€ |
| Acima de 717 904€ | 7,25% (taxa única) | — |
Não-HPP — Madeira
Tabela similar com escalões majorados ~25% face ao continente. A
estrutura segue o mesmo princípio.
Tabelas 2026 — Açores
A Região Autónoma dos Açores aplica em geral as **mesmas tabelas do
continente com redução de 25%** sobre as taxas (artigo 154.º do
Decreto Legislativo Regional). Em prática, isto significa que para
cálculos rápidos podes calcular com a tabela continental e **deduzir
25% do IMT total**.
Exemplos de cálculo em leilão
Exemplo 1 — Apartamento HPP em Lisboa, 65 000€
```
Lance vencedor: 65 000€
Tabela aplicável: HPP Continente
Escalão: Até 92 407€ (0%)
Parcela a abater: 0
IMT: 0€
```
IMT = 0€ porque está abaixo do limite isento. Imposto do selo
(0,8%) = 520€. Total impostos = 520€.
Exemplo 2 — Apartamento HPP em Porto, 145 000€
```
Lance vencedor: 145 000€
Tabela aplicável: HPP Continente
Escalão: 126 404 - 172 348€ (5%)
Cálculo: (145 000 × 0,05) - 5 640,23
= 7 250 - 5 640,23
IMT: 1 609,77€
```
Imposto do selo (0,8%): 1 160€. Total impostos: 2 769,77€.
Exemplo 3 — Apartamento não-HPP em Cascais, 250 000€
```
Lance vencedor: 250 000€
Tabela aplicável: Não-HPP Continente
Escalão: 172 349 - 287 213€ (7%)
Cálculo: (250 000 × 0,07) - 8 163,12
= 17 500 - 8 163,12
IMT: 9 336,88€
```
Imposto do selo (0,8%): 2 000€. Total impostos: 11 336,88€.
Exemplo 4 — Moradia HPP em Funchal (Madeira), 200 000€
```
Lance vencedor: 200 000€
Tabela aplicável: HPP Madeira
Escalão: 158 005 - 215 435€ (5%)
Cálculo: (200 000 × 0,05) - 7 050,29
= 10 000 - 7 050,29
IMT: 2 949,71€
```
Comparação: o mesmo imóvel no continente teria
`(200 000 × 0,07) - 9 087,19 = 4 912,81€`. Madeira poupa ~2 000€.
Exemplo 5 — Apartamento HPP em Ponta Delgada (Açores), 200 000€
```
Lance vencedor: 200 000€
Tabela aplicável: HPP Continente, redução 25%
Cálculo continental: 4 912,81€
Redução 25%: -1 228,20€
IMT Açores: 3 684,61€
```
Exemplo 6 — Terreno rústico em Beja, 35 000€
```
Lance vencedor: 35 000€
Tabela aplicável: Prédio rústico (5% fixa)
IMT: 35 000 × 0,05 = 1 750€
```
Isenções a verificar
HPP até 92 407€ (continente)
Como visto, isenta em IMT. Mas: mantém a obrigação de declarar
HPP, pagar imposto do selo e cumprir o requisito de habitar
efectivamente.
Imóvel para revenda (artigo 7.º CIMT)
Empresas com objecto comercial de compra-venda imobiliária podem
beneficiar de isenção total se:
- A empresa está registada com CAE adequada
- O imóvel é vendido em até 3 anos
- Não há uso intercalar (não pode ser arrendado nem usado pela empresa)
Em prática, esta isenção é apenas relevante para investidores
profissionais constituídos como sociedade.
Reabilitação urbana em ARU (Área de Reabilitação Urbana)
Imóveis em ARU declarada (Lisboa, Porto, várias cidades) podem
beneficiar de isenção parcial ou total de IMT se forem submetidos
a obras de reabilitação que cumpram critérios técnicos. Verificar
caso-a-caso com a câmara municipal.
Programa Mais Habitação (2023+)
Há benefícios adicionais para imóveis afectos a arrendamento
acessível. Regime complexo — consulta as Finanças para situação
específica.
Quando se paga
O IMT é devido antes da escritura e tem de ser pago antes da
formalização notarial. Em prática:
1. Após a arrematação, emitir Modelo 1 do IMT no Portal das
Finanças.
2. Pagar o DUC emitido (15-30 dias).
3. Apresentar comprovativo no cartório no momento da escritura.
Sem comprovativo de pagamento, o cartório não passa escritura.
Erros comuns
1. Calcular sobre o VPT em vez do lance arrematado
A base de cálculo é o valor de aquisição, não o VPT. Em leilão,
o lance vencedor é a base. Mesmo que o VPT seja superior, paga-se
sobre o lance.
2. Esquecer escalões intermédios
A progressividade aplica-se por escalão. Não confundir com taxa
linear.
3. Não declarar HPP
Se vais usar como HPP mas não declaras, perdes a vantagem da
isenção / taxa reduzida. Declara sempre na Modelo 1.
4. Comprar para revenda sem CAE adequada
A isenção do artigo 7.º exige inscrição comercial prévia. Se
constitues sociedade só após arrematação, perdes a isenção.
5. Esquecer impostos adicionais
Selo (0,8%) é cumulativo. AIMI pode aplicar-se se já tens muito
património imobiliário. Para sociedades, IMT pode ser mais alto.
Resumo
O IMT pode ir de 0€ a 8% do valor de aquisição consoante o tipo
de imóvel, finalidade e território. Para HPP até ~92 000€ no
continente, é isento. Acima disso, escalões progressivos.
Sempre calcular antes de licitar, integrado no teu teto máximo.
Usa a nossa [calculadora](/calculadora.html) para o cálculo
automático com selo, registo e emolumentos.
Para o resto:
- [Quanto custa realmente comprar](/blog/quanto-custa-comprar-em-leilao-imt-selo-registo-custos-ocultos-2026)
— IMT + selo + restantes custos
- [Após o leilão: prazos e escritura](/blog/apos-leilao-prazos-escritura-registo-predial-2026)
- [Avaliar antes de licitar](/blog/como-avaliar-imovel-antes-de-licitar-leilao-2026)
- [Guia geral de compra em leilão](/guia/comprar-em-leilao-portugal.html)