Vais a um leilão. Vês um T2 em Lisboa por 80 000€ — parece uma pechincha. Mas paras. Quanto vais REALMENTE pagar quando o registo predial estiver feito e as chaves na tua mão? Este guia decompõe TODOS os custos de comprar um imóvel em leilão em 2026 — IMT, selo, registo, condomínios em mora, e os custos ocultos que ninguém te diz.
O resumo executivo: a regra dos 10-15%
Para um imóvel comprado em leilão judicial em 2026, conta com 10% a 15% do valor de adjudicação em custos colaterais. Isto inclui:
- IMT — entre 0% e 7,5% conforme escalão e finalidade
- Imposto do Selo — 0,8% sobre o valor da escritura
- Registo predial — ~250€ no Predial Online
- Custas judiciais residuais — 0,5%-1% (variável por processo)
- Dívidas de condomínio dos últimos 6 meses — até 1 000€ por imóvel
- Eventuais obras imediatas — 5%-15% (não incluído acima)
Vamos detalhar cada um.
1. IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões
O IMT é o imposto mais relevante e o mais complicado. Depende de duas variáveis: o valor de aquisição (adjudicação ou VPT — o maior) e a finalidade (habitação própria permanente vs. outras).
Tabela IMT 2026 — Habitação Própria Permanente (continente)
| Escalão (€) | Taxa marginal | Parcela a abater (€) |
|---|---|---|
| até 106 346 | 0% | 0,00 |
| 106 347 a 145 470 | 2% | 2 126,92 |
| 145 471 a 198 347 | 5% | 6 491,02 |
| 198 348 a 330 539 | 7% | 10 457,96 |
| 330 540 a 660 982 | 8% | 13 763,35 |
| 660 983 a 1 150 853 | 6% | 0,00 |
| acima de 1 150 853 | 7,5% | 0,00 |
Na Madeira e nos Açores os escalões são 25% mais altos (isento até 132 933€ em habitação própria permanente).
Fórmula do IMT
IMT = (Valor × Taxa Marginal) − Parcela a Abater
Exemplo prático: T2 adjudicado por 145 000€ (HPP):
- Cai no escalão 106 347-145 470 → taxa 2%, parcela 2 126,92€
- IMT = (145 000 × 0,02) − 2 126,92 = 2 900 − 2 126,92 = 773,08€
Outro exemplo: apartamento de 250 000€ (HPP):
- Escalão 198 348-330 539 → taxa 7%, parcela 10 457,96€
- IMT = (250 000 × 0,07) − 10 457,96 = 7 042,04€
Atenção: HPP vs investimento (segunda casa)
Os escalões acima são para habitação própria permanente. Se compras para investimento (arrendamento, segunda habitação), aplica-se uma tabela paralela mais agressiva:
- Sem isenção até 106 346€ (paga-se 1% desde o primeiro euro)
- Escalões superiores semelhantes mas começam a ~2-3%
- Imóveis comprados por entidades em paraísos fiscais: taxa fixa 10%
Atenção 2: imóveis prediais ou em ruína
Para terrenos urbanizáveis (sem licença) ou prédios degradados (sem habitabilidade), aplica-se IMT de 6,5% taxa fixa. Não há escalões.
2. Imposto do Selo — 0,8% sobre o valor
Sobre o valor da escritura ou auto de adjudicação, paga-se 0,8% de Imposto de Selo. Para o T2 de 145 000€: 1 160€. Para o de 250 000€: 2 000€.
O selo é pago em qualquer Repartição de Finanças no momento da liquidação do IMT — é o mesmo balcão.
3. Registo predial — ~250€ (online)
Após adjudicação, registas a propriedade no Predial Online (mais barato e rápido) ou numa Conservatória do Registo Predial (presencial, mais caro). Custo:
- Predial Online: 225€-275€ consoante valor do imóvel
- Conservatória presencial: 250€-350€ + honorários de solicitador se contratares um
Não dá para evitar este custo — sem registo a propriedade não é tua para efeitos legais.
4. Custas judiciais residuais
Em vendas executivas (penhoras), o agente de execução cobra uma percentagem para custas processuais residuais. Não está formalmente regulamentado um valor fixo — depende do processo. Tipicamente 0,5% a 1% do valor de adjudicação.
Em insolvências CIRE, o administrador pode cobrar emolumentos próprios. Verifica sempre no anuncio quais os custos do adquirente além do valor de adjudicação.
5. Dívidas de condomínio dos últimos 6 meses
Esta é a "surpresa" que apanha mais compradores de primeira viagem. A Lei n.º 8/2022 do CPI determina que as dívidas de condomínio dos 6 meses anteriores à venda transmitem-se ao novo proprietário.
Para um T2 com quota mensal de 80€ que tem 6 meses em mora: 480€ que vais herdar. Para imóveis com piscina, ginásio ou serviços partilhados, a quota mensal pode ir aos 250-400€ — herdar 6 meses são 1 500-2 400€.
Dica essencial: antes de licitar, contacta o condomínio para perguntar se há dívidas pendentes. É público — qualquer condomínio é obrigado a fornecer essa informação.
6. Custos ocultos comuns
Despejo de ocupantes
Se o imóvel está habitado por inquilinos ou pelo ex-proprietário, podes precisar de avançar com acção judicial de despejo. Custos típicos em Portugal 2026:
- Honorários advogado: 1 500€-3 500€
- Custas processuais: 500€-1 000€
- Tempo médio: 6-18 meses
Obras imediatas
Imóveis em processo executivo são frequentemente abandonados há anos. Custos típicos para reabilitar:
- Pinturas + pequenas reparações: 3 000€-8 000€
- Eléctrica + canalização (se velhas): 5 000€-15 000€
- Cozinha + WCs novos: 10 000€-25 000€
Certificação energética
Se vais arrendar ou vender, precisas de certificado energético (válido 10 anos): 180€-350€.
Ficha técnica habitacional
Para imóveis pós-2004, é obrigatório ter ficha técnica para venda futura. Se não existe (imóvel mais antigo): 200€-500€ para emitir.
Exemplo completo — T2 Lisboa por 145 000€
Vamos somar tudo para um caso realista — T2 em Lisboa, habitação própria permanente, 60 m², com 5 meses de condomínio em mora (€80/mês), pintura + retoques necessários:
| Item | Valor |
|---|---|
| Valor de adjudicação | 145 000,00€ |
| IMT (escalão 2%, com parcela) | 773,08€ |
| Imposto de Selo (0,8%) | 1 160,00€ |
| Registo predial (Predial Online) | 250,00€ |
| Custas judiciais residuais (~0,7%) | 1 015,00€ |
| Dívida de condomínio (5 × 80€) | 400,00€ |
| Pintura + pequenas reparações | 4 500,00€ |
| TOTAL | 153 098,08€ |
Custo real: +5,6% sobre o lance vencedor. Em escalões superiores ou para investimento, pode chegar a +12%. Para imóveis em ruína: +20%.
A nossa calculadora faz isto automaticamente
Em vez de te perderes em tabelas, usa a calculadora do Martelo. Introduzes:
- Valor de adjudicação
- Tipologia / m²
- Finalidade (HPP ou investimento)
- Distrito
E recebes o custo total estimado com todos os impostos, registos e linhas adicionais. Funciona para imóveis e veículos.
Para veículos: ISV em vez de IMT
Compras um carro em leilão? Os custos são diferentes:
- ISV (Imposto Sobre Veículos) — variável conforme cilindrada, emissões CO₂ e ano. Para um carro citadino diesel de 5 anos: 1 500€-3 000€
- Imposto de Selo — 5% sobre valor (0,5% sobre o IUC anual)
- Registo automóvel — ~90€ no IMT online
- Inspecção técnica — ~35€
- Seguro obrigatório — varia, mas pelo menos 200€/ano para responsabilidade civil
- Eventual IUC em mora — em vendas fiscais, podes herdar dívida de IUC do anterior proprietário (verifica no anuncio)
Conclusão — orça antes de licitar
O lance vencedor não é o custo final. Adiciona sempre 10-15% ao orçamento mental antes de definires o teu lance máximo. Se o orçamento for apertado, considera:
- Imóveis em 2ª praça (segunda tentativa após primeira ficar deserta) — valor base já desce 25-30%
- Imóveis em negociação particular — venda directa, mais flexível
- Imóveis desocupados e bem conservados — minimiza custos de despejo + obras
E claro, usa a calculadora ou explora os leilões ativos para ver oportunidades em tempo real.
Vê também o nosso guia completo de como comprar imóvel penhorado para o processo passo-a-passo do leilão judicial.