Imóvel
E-Leilões
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+9Moradia situada em São João de Lourosa, concelho de Viseu
Sobre este leilão
Este é um leilão de imóvel integrado num processo de execução judicial na Comarca de Viseu. O imóvel encontra-se em Viseu e está a ser administrado pelo(a) JOÃO PAULO AMORIM (Agente de Execução).
Este é um Leilão Eletrónico, significando que as licitações decorrem integralmente online na plataforma oficial. Os interessados registam-se, validam a sua identidade e podem licitar em qualquer momento durante o período de abertura. Vence a licitação válida mais elevada no momento do fecho, sendo o vencedor notificado para proceder ao pagamento no prazo legal (tipicamente 15 dias úteis).
Datas relevantes
Detalhes do processo
Análise deste leilão
Esta moradia T3, com 261 m² de área privativa, em Viseu, está em leilão eletrónico, com valor base de 192.808 €. Aplicando a área privativa, o valor base equivale a 739 €/m².
Em comparação com a cohort local, o valor base situa-se 259.9% acima da mediana de 53.570 € dos restantes 6 imóveis em leilão activo no mesmo concelho. Em casos com prémio sobre a mediana, compradores costumam abrir as licitações próximo do valor base e deixar a competição decidir se o prémio é justificado pela qualidade ou pela área.
A licitação inicial abre nos 96.404 €, 50% abaixo do valor base — pista típica de uma venda em segunda fase, em que o juiz aceitou reduzir o limiar mínimo para concluir o processo. Até ao momento não foram registadas licitações neste leilão. O valor de partida será o valor base ou o valor de abertura, consoante a modalidade.
Para além do preço de arrematação, o comprador suporta IMT, imposto de selo (0,8%), registo predial e custas judiciais. Em habitação própria permanente o overhead aproximado é de 5.692 € (IMT 3.474 €); em habitação secundária sobe para 6.711 € (IMT 4.494 €). Os valores são calculados sobre o valor base; aplicam-se sobre o maior entre o preço de arrematação e o VPT do imóvel.
O processo associado é o 5002/24.9T8VIS, a correr no Viseu - Juízo Execução - Juiz 1. Este leilão é gerido por JOÃO PAULO AMORIM (Agente de Execução).
Pontos a verificar antes de licitar: Valor mínimo de aceitação (163,887 €) está 15% abaixo do valor base — possível 2ª venda do processo. Abertura muito baixa (96,404 €) face ao valor base (192,808 €) — leilão pode escalar rapidamente no final.
Análise gerada com base nos dados públicos do processo, na cohort de leilões ativos no concelho e nas tabelas oficiais do IMT. Os valores fiscais e médias são indicativos e devem ser confirmados pelo agente de execução ou solicitador antes da licitação.
Descrição oficial
Prédio urbano, denominado Bairro Novo, composto de casa de habitação com rés-do-chão e primeiro andar, com a área coberta de 164m² e descoberta de 1452m², a confrontar do norte com Manuel Correia, sul com caminho e rio, poente com José Queiróz e poente com Manuel Luís Esteves de Almeida Neves e outros, situado em Teivas, freguesia de S. João de Lourosa, concelho de Viseu, inscrito na matriz predial urbana sob o Art. 1992.º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Viseu sob o nº 1322/19910305.
Observações oficiais
O imóvel encontra-se habitado pelo executado. No geral apresenta-se em mau estado de conservação, com sinais de infiltração de água, tetos e paredes com humidade. Com a apresentação da proposta, presume-se que o interessado tenha inspecionado o imóvel e conhece as suas características, declinando-se qualquer responsabilidade pelo seu estado de conservação. A presente venda está dispensada da apresentação do alvará de licença de utilização do prédio, certificado energético e ficha técnica de habitação, pelo que, nos termos das mesmas disposições legais, constitui ónus do adquirente a respetiva legalização do imóvel, se for caso disso. Venda sujeita a IMT e Imposto de selo (se aplicáveis nos termos dos respetivos códigos). O regime de visitas encontra-se definido no respetivo campo. O mesmo deverá ser agendado conforme a disponibilidade de todas as partes.
Localização
São João de Lourosa, Viseu
Preço vs mercado local
Cálculo baseado em 6 outros leilões activos do mesmo tipo no mesmo concelho. Este valor está acima da mediana.
Custo total estimado
Simulação dos impostos e custos fixos associados a uma adjudicação de 192.807,93 €, em ambos os regimes. Os valores reais dependem do VPT, da comarca e de eventuais isenções (CIRE, primeira habitação jovens, reabilitação urbana).
Habitação própria permanente
| Lance adjudicado | 192.807,93 € |
| IMT (progressivo) | 3.474,14 € |
| Imposto do Selo (0,8%) | 1.542,46 € |
| Registo predial | 250,00 € |
| Escritura / título | 300,00 € |
| Custas judiciais | 125,00 € |
| Total estimado | 198.499,53 € |
Overhead 3.0% sobre o lance.
Habitação secundária / investimento
| Lance adjudicado | 192.807,93 € |
| IMT (progressivo) | 4.493,95 € |
| Imposto do Selo (0,8%) | 1.542,46 € |
| Registo predial | 250,00 € |
| Escritura / título | 300,00 € |
| Custas judiciais | 125,00 € |
| Total estimado | 199.519,34 € |
Overhead 3.5% sobre o lance.
Aviso: estimativas indicativas baseadas nas tabelas IMT 2026 para Portugal Continental. Valores exactos dependem da situação específica do adquirente e do imóvel — consultar um solicitador ou contabilista antes de licitar.
Sinais a ter atenção
Indicadores detectados automaticamente a partir dos dados deste evento:
- Valor mínimo de aceitação (163,887 €) está 15% abaixo do valor base — possível 2ª venda do processo.
- Abertura muito baixa (96,404 €) face ao valor base (192,808 €) — leilão pode escalar rapidamente no final.
Custos adicionais a considerar
Para além do valor de arrematação, tens de contabilizar os seguintes custos ao planeares a tua licitação:
Atenção ao orçamento total
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas) — entre 1% e 8% conforme o valor e o fim (habitação própria, segunda habitação, etc.)
- Imposto do Selo — 0,8% sobre o valor de arrematação
- Emolumentos de registo predial — aproximadamente 250€-400€
- Eventuais honorários de solicitador, advogado ou agente de execução
- Dívidas de condomínio em atraso e IMI em dívida podem transitar para o novo proprietário
- Custos de obras e inspeções prévias que não sejam possíveis durante o período de visita
Actualmente há 40 leilões activos em Viseu · valor médio 19.374,04 €.
Riscos a avaliar antes de licitar
Leilões envolvem riscos específicos que devem ser considerados cuidadosamente. Recomendamos vivamente que consultes um advogado ou solicitador antes de participar.
Pontos a verificar
- Encargos ocultos que podem não se extinguir com a venda — hipotecas, penhoras, ónus a favor de terceiros
- Processos em curso — recursos, oposições à venda ou reclamações de credores que atrasam a adjudicação
- Arrendatários em posse — a tomada de posse pode ser longa e, por vezes, requerer nova execução
- Impossibilidade de inspeção interior do imóvel antes da licitação em muitos processos
- Prazo curto de pagamento após a adjudicação — tipicamente 15 dias úteis
Perguntas frequentes sobre este leilão
Como licito neste leilão?
Este leilão está disponível em E-Leilões. Para licitar, tens de aceder diretamente à plataforma oficial através do botão "Ver no E-Leilões" acima, registar-te na plataforma (gratuitamente) e seguir o processo de licitação eletrónica. O Martelo é apenas uma ferramenta de monitorização — não realizamos licitações nem transações.
Quanto vou pagar além do valor de arrematação?
Para um imóvel com valor base de 192.807,93 €, deves contar com custos adicionais entre 7-10% do valor: IMT (0%-8% conforme tabela), Imposto do Selo (0.8%), emolumentos de registo (~250€), eventuais custas judiciais (1% do valor em execução), e possíveis dívidas de condomínio ou IMI em atraso. Consulta a nossa FAQ completa de custos ou a calculadora de custos.
Posso visitar o imóvel antes de licitar?
A possibilidade de visita depende do tipo de processo e da cooperação do responsável (executado, administrador judicial ou leiloeira). Para processos CIRE (insolvência), as visitas são mais comuns. Para leilões executivos tradicionais, raras. Recomendamos contactar o agente de execução ou administrador antes de licitar — os contactos estão tipicamente disponíveis na plataforma oficial.
Este leilão permite financiamento bancário?
A maioria dos leilões eletrónicos tem prazos curtos (10-15 dias para pagamento), difíceis de conciliar com processos de crédito habitação tradicionais. Leilões de Negociação Particular têm prazos mais flexíveis. Se precisas de crédito, contacta o banco antes de licitar com uma pré-aprovação e verifica o prazo de pagamento na página oficial do evento.
O que acontece se ganhar o leilão mas não pagar?
Se não pagares no prazo definido, perdes o direito à arrematação e o valor do depósito inicial (normalmente 5-20% do lance). Poderás ainda ser responsabilizado pela diferença caso o bem seja posteriormente vendido por valor inferior ao teu lance. É importante avaliar a tua capacidade financeira antes de licitar.
Atenção: O Martelo é uma ferramenta de monitorização e informação. Para licitar, deves aceder diretamente à plataforma oficial através do botão acima. Todo o conteúdo desta página é meramente informativo e não constitui aconselhamento legal, fiscal ou de investimento.
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