Imóvel
E-Leilões
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Lote de terreno para construção no Pinhal do General, Fernão Ferro
Sobre este leilão
Este é um leilão de imóvel integrado num processo de cire / insolvência na Comarca de Lisboa. O imóvel encontra-se em Seixal e está a ser administrado pelo(a) Carlos Santos (Administrador Judicial).
Este é um Leilão Eletrónico, significando que as licitações decorrem integralmente online na plataforma oficial. Os interessados registam-se, validam a sua identidade e podem licitar em qualquer momento durante o período de abertura. Vence a licitação válida mais elevada no momento do fecho, sendo o vencedor notificado para proceder ao pagamento no prazo legal (tipicamente 15 dias úteis).
Datas relevantes
Detalhes do processo
Análise deste leilão
Este terreno Construção não aplicável, com 6224 m² de área privativa, no Seixal, distrito de Setúbal, está em leilão eletrónico, com valor base de 479.000 €. Aplicando a área privativa, o valor base equivale a 77 €/m².
Em comparação com a cohort local, o valor base situa-se 90.1% acima da mediana de 252.000 € dos restantes 14 imóveis em leilão activo no mesmo concelho. Em casos com prémio sobre a mediana, compradores costumam abrir as licitações próximo do valor base e deixar a competição decidir se o prémio é justificado pela qualidade ou pela área.
A licitação inicial abre nos 239.500 €, 50% abaixo do valor base — pista típica de uma venda em segunda fase, em que o juiz aceitou reduzir o limiar mínimo para concluir o processo. Até ao momento não foram registadas licitações neste leilão. O valor de partida será o valor base ou o valor de abertura, consoante a modalidade.
Para além do preço de arrematação, o comprador suporta IMT, imposto de selo (0,8%), registo predial e custas judiciais. Em habitação própria permanente o overhead aproximado é de 42.827 € (IMT 38.320 €); em habitação secundária sobe para 42.827 € (IMT 38.320 €). Os valores são calculados sobre o valor base; aplicam-se sobre o maior entre o preço de arrematação e o VPT do imóvel.
O processo associado é o 664/10.7TYLSB, a correr no Lisboa - Inst. Central - 1ª Sec.Comércio - J3. Este leilão é gerido por Carlos Santos (Administrador Judicial).
Pontos a verificar antes de licitar: Abertura muito baixa (239,500 €) face ao valor base (479,000 €) — leilão pode escalar rapidamente no final.
Análise gerada com base nos dados públicos do processo, na cohort de leilões ativos no concelho e nas tabelas oficiais do IMT. Os valores fiscais e médias são indicativos e devem ser confirmados pelo agente de execução ou solicitador antes da licitação.
Descrição oficial
Prédio urbano composto por lote de terreno para construção, com a área de 6.224,25 m2, sito no Casal do Sapo, Pinhal do General, lote 2, descrito na Conservatória do Registo Predial do Seixal sob a ficha nº 1664/20010907, da freguesia de Fernão Ferro, e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artº. 9721.
Observações oficiais
Não serão agendadas visitas nos cinco dias úteis anteriores ao fim do leilão. A transmissão da propriedade do imóvel será feita por escritura pública, a realizar na área de Lisboa, sendo os custos associados à mesma da responsabilidade do adquirente. Nos termos do n.º 6 do art. 833º do Código de Processo Civil, a presente transmissão está dispensada da apresentação da licença de utilização, ficando o adquirente advertido do ónus da legalização do imóvel, caso assim seja necessário. Está igualmente dispensada a apresentação de certificado energético. As áreas indicadas servem apenas como referência, pois não foram feitas medições exatas no local. É da exclusiva responsabilidade dos proponentes a verificação do estado do bem a adquirir, pelo que, deverão, antes de apresentar proposta, assegurar-se que o mesmo corresponde às suas expectativas e se se encontra nas condições pretendidas. O imóvel é vendido no estado em que se encontra, pelo que, recomenda-se aos interessados em apresentar propostas de aquisição que procedam à verificação prévia do estado do bem. A falta desta verificação por parte do proponente não determina, nos termos legais, a anulação da venda.
Localização
Rua Luís Dourdil, Fernão Ferro, Seixal, Setúbal
Preço vs mercado local
Cálculo baseado em 14 outros leilões activos do mesmo tipo no mesmo concelho. Este valor está acima da mediana.
Custo total estimado
Simulação dos impostos e custos fixos associados a uma adjudicação de 479.000,00 €, em ambos os regimes. Os valores reais dependem do VPT, da comarca e de eventuais isenções (CIRE, primeira habitação jovens, reabilitação urbana).
Habitação própria permanente
| Lance adjudicado | 479.000,00 € |
| IMT (progressivo) | 38.320,00 € |
| Imposto do Selo (0,8%) | 3.832,00 € |
| Registo predial | 250,00 € |
| Escritura / título | 300,00 € |
| Custas judiciais | 125,00 € |
| Total estimado | 521.827,00 € |
Overhead 8.9% sobre o lance.
Habitação secundária / investimento
| Lance adjudicado | 479.000,00 € |
| IMT (progressivo) | 38.320,00 € |
| Imposto do Selo (0,8%) | 3.832,00 € |
| Registo predial | 250,00 € |
| Escritura / título | 300,00 € |
| Custas judiciais | 125,00 € |
| Total estimado | 521.827,00 € |
Overhead 8.9% sobre o lance.
Aviso: estimativas indicativas baseadas nas tabelas IMT 2026 para Portugal Continental. Valores exactos dependem da situação específica do adquirente e do imóvel — consultar um solicitador ou contabilista antes de licitar.
Outros lotes do processo 664/10.7TYLSB
Este processo tem 4 outros lotes em leilão. Pode valer a pena analisá-los em conjunto — em processos CIRE é frequente o administrador da insolvência agrupar vários bens do mesmo devedor.
Sinais a ter atenção
Indicadores detectados automaticamente a partir dos dados deste evento:
- Abertura muito baixa (239,500 €) face ao valor base (479,000 €) — leilão pode escalar rapidamente no final.
Custos adicionais a considerar
Para além do valor de arrematação, tens de contabilizar os seguintes custos ao planeares a tua licitação:
Atenção ao orçamento total
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas) — entre 1% e 8% conforme o valor e o fim (habitação própria, segunda habitação, etc.)
- Imposto do Selo — 0,8% sobre o valor de arrematação
- Emolumentos de registo predial — aproximadamente 250€-400€
- Eventuais honorários de solicitador, advogado ou agente de execução
- Dívidas de condomínio em atraso e IMI em dívida podem transitar para o novo proprietário
- Custos de obras e inspeções prévias que não sejam possíveis durante o período de visita
Actualmente há 32 leilões activos em Seixal · valor médio 132.651,85 €.
Riscos a avaliar antes de licitar
Leilões envolvem riscos específicos que devem ser considerados cuidadosamente. Recomendamos vivamente que consultes um advogado ou solicitador antes de participar.
Pontos a verificar
- Encargos ocultos que podem não se extinguir com a venda — hipotecas, penhoras, ónus a favor de terceiros
- Processos em curso — recursos, oposições à venda ou reclamações de credores que atrasam a adjudicação
- Arrendatários em posse — a tomada de posse pode ser longa e, por vezes, requerer nova execução
- Impossibilidade de inspeção interior do imóvel antes da licitação em muitos processos
- Prazo curto de pagamento após a adjudicação — tipicamente 15 dias úteis
Perguntas frequentes sobre este leilão
Como licito neste leilão?
Este leilão está disponível em E-Leilões. Para licitar, tens de aceder diretamente à plataforma oficial através do botão "Ver no E-Leilões" acima, registar-te na plataforma (gratuitamente) e seguir o processo de licitação eletrónica. O Martelo é apenas uma ferramenta de monitorização — não realizamos licitações nem transações.
Quanto vou pagar além do valor de arrematação?
Para um imóvel com valor base de 479.000,00 €, deves contar com custos adicionais entre 7-10% do valor: IMT (0%-8% conforme tabela), Imposto do Selo (0.8%), emolumentos de registo (~250€), eventuais custas judiciais (1% do valor em execução), e possíveis dívidas de condomínio ou IMI em atraso. Consulta a nossa FAQ completa de custos ou a calculadora de custos.
Posso visitar o imóvel antes de licitar?
A possibilidade de visita depende do tipo de processo e da cooperação do responsável (executado, administrador judicial ou leiloeira). Para processos CIRE (insolvência), as visitas são mais comuns. Para leilões executivos tradicionais, raras. Recomendamos contactar o agente de execução ou administrador antes de licitar — os contactos estão tipicamente disponíveis na plataforma oficial.
Este leilão permite financiamento bancário?
A maioria dos leilões eletrónicos tem prazos curtos (10-15 dias para pagamento), difíceis de conciliar com processos de crédito habitação tradicionais. Leilões de Negociação Particular têm prazos mais flexíveis. Se precisas de crédito, contacta o banco antes de licitar com uma pré-aprovação e verifica o prazo de pagamento na página oficial do evento.
O que acontece se ganhar o leilão mas não pagar?
Se não pagares no prazo definido, perdes o direito à arrematação e o valor do depósito inicial (normalmente 5-20% do lance). Poderás ainda ser responsabilizado pela diferença caso o bem seja posteriormente vendido por valor inferior ao teu lance. É importante avaliar a tua capacidade financeira antes de licitar.
Atenção: O Martelo é uma ferramenta de monitorização e informação. Para licitar, deves aceder diretamente à plataforma oficial através do botão acima. Todo o conteúdo desta página é meramente informativo e não constitui aconselhamento legal, fiscal ou de investimento.
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