Imóvel
E-Leilões
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+2Apartamento T1 em Loulé (S. Clemente).
Sobre este leilão
Este é um leilão de imóvel integrado num processo de execução judicial na Comarca de Faro. O imóvel encontra-se em Loulé e está a ser administrado pelo(a) Rui Pedro T. Dias da Silva (Agente de Execução).
Este é um Leilão Eletrónico, significando que as licitações decorrem integralmente online na plataforma oficial. Os interessados registam-se, validam a sua identidade e podem licitar em qualquer momento durante o período de abertura. Vence a licitação válida mais elevada no momento do fecho, sendo o vencedor notificado para proceder ao pagamento no prazo legal (tipicamente 15 dias úteis).
Datas relevantes
Detalhes do processo
Análise deste leilão
Este apartamento T1, com 73 m² de área privativa, em Loulé, distrito de Faro, está em leilão eletrónico, com valor base de 229.412 €. Aplicando a área privativa, o valor base equivale a 3.143 €/m².
Em comparação com a cohort local, o valor base situa-se 183.3% acima da mediana de 80.972 € dos restantes 7 imóveis em leilão activo no mesmo concelho. Em casos com prémio sobre a mediana, compradores costumam abrir as licitações próximo do valor base e deixar a competição decidir se o prémio é justificado pela qualidade ou pela área.
A licitação inicial abre nos 114.706 €, 50% abaixo do valor base — pista típica de uma venda em segunda fase, em que o juiz aceitou reduzir o limiar mínimo para concluir o processo. Até ao momento não foram registadas licitações neste leilão. O valor de partida será o valor base ou o valor de abertura, consoante a modalidade.
Para além do preço de arrematação, o comprador suporta IMT, imposto de selo (0,8%), registo predial e custas judiciais. Em habitação própria permanente o overhead aproximado é de 8.547 € (IMT 6.036 €); em habitação secundária sobe para 9.566 € (IMT 7.056 €). Os valores são calculados sobre o valor base; aplicam-se sobre o maior entre o preço de arrematação e o VPT do imóvel.
O processo associado é o 1084/24.1T8LLE, a correr no Loulé - JL Cível - Juiz 2. Este leilão é gerido por Rui Pedro T. Dias da Silva (Agente de Execução).
Pontos a verificar antes de licitar: Abertura muito baixa (114,706 €) face ao valor base (229,412 €) — leilão pode escalar rapidamente no final.
Análise gerada com base nos dados públicos do processo, na cohort de leilões ativos no concelho e nas tabelas oficiais do IMT. Os valores fiscais e médias são indicativos e devem ser confirmados pelo agente de execução ou solicitador antes da licitação.
Descrição oficial
Fracção autónoma designada pela letra Z do prédio urbano sito na Rua António J. Paiva, denominado Bloco 2 B, em Loulé (S. Clemente), correspondente ao 1.º andar direito, destinada a habitação, composta por corredor, quarto, sala, cozinha, despensa, quarto de banho e balcão, com a área útil de 77m², inscrita na matriz sob o artigo 8739-Z e descrita na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o nº 4412-Z, da freguesia de Loulé (S. Clemente).
Observações oficiais
É encarregado da venda Rui Pedro T. Dias da Silva, com domicílio profissional na Rua Eduardo Conceição Pires n.º 5, 8700-395 Olhão, n.º de fax 289 240 934 e e-mail 2462@solicitador.net. A publicação neste portal não se trata de um leilão mas apenas uma forma de divulgar a venda; apesar de ser possível registar propostas as mesmas só se tornam efectivas depois de entregues ao encarregado da venda, o que deve ser feito por qualquer via escrita até ao dia e hora em que termina esta publicação. Assim, as propostas devem ser apresentadas por escrito (preferencialmente correio registado, fax ou e-mail), ao encarregado da venda, pelo que os proponentes devem ter tal circunstância em atenção, o que significa que poderão existir propostas mais elevadas do que as registadas no portal. A venda foi determinada no âmbito de processo de divisão de coisa comum. É da única e exclusiva responsabilidade do proponente a verificação do estado do bem a adquirir pelo que deverá antes de apresentar proposta assegurar-se se o mesmo corresponde às suas expectativas e se se encontra nas condições pretendidas. Deverá igualmente ter em consideração que, atendendo às especificidade da venda e ao facto de o bem não ser entregue no momento da adjudicação, o mesmo poderá sofrer deteriorações ou alterações cuja responsabilidade apenas será imputável ao fiel depositário. O imóvel é vendido no estado em que se encontra pelo que se recomenda aos interessados em apresentar propostas de aquisição que devem proceder à verificação prévia do estado do bem. A falta desta verificação por parte do proponente não determina, nos termos legais, a anulação da venda. A inspecção do bem em venda poderá ser efectuada no último sábado antes da data designada para a venda, no período compreendido entre as 11h00m e as 12h00m, mediante contacto prévio com o fiel depositário Paulo Jorge Coelho Neto, com morada na Av.ª Marechal Craveiro Lopes, N.º 126 – 4.º Dto., 2775-696 Carcavelos.
Localização
Rua António Joaquim Paiva, Loulé (São Clemente), Faro
Preço vs mercado local
Cálculo baseado em 7 outros leilões activos do mesmo tipo no mesmo concelho. Este valor está acima da mediana.
Custo total estimado
Simulação dos impostos e custos fixos associados a uma adjudicação de 229.411,76 €, em ambos os regimes. Os valores reais dependem do VPT, da comarca e de eventuais isenções (CIRE, primeira habitação jovens, reabilitação urbana).
Habitação própria permanente
| Lance adjudicado | 229.411,76 € |
| IMT (progressivo) | 6.036,40 € |
| Imposto do Selo (0,8%) | 1.835,29 € |
| Registo predial | 250,00 € |
| Escritura / título | 300,00 € |
| Custas judiciais | 125,00 € |
| Total estimado | 237.958,45 € |
Overhead 3.7% sobre o lance.
Habitação secundária / investimento
| Lance adjudicado | 229.411,76 € |
| IMT (progressivo) | 7.056,21 € |
| Imposto do Selo (0,8%) | 1.835,29 € |
| Registo predial | 250,00 € |
| Escritura / título | 300,00 € |
| Custas judiciais | 125,00 € |
| Total estimado | 238.978,26 € |
Overhead 4.2% sobre o lance.
Aviso: estimativas indicativas baseadas nas tabelas IMT 2026 para Portugal Continental. Valores exactos dependem da situação específica do adquirente e do imóvel — consultar um solicitador ou contabilista antes de licitar.
Custos adicionais a considerar
Para além do valor de arrematação, tens de contabilizar os seguintes custos ao planeares a tua licitação:
Atenção ao orçamento total
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas) — entre 1% e 8% conforme o valor e o fim (habitação própria, segunda habitação, etc.)
- Imposto do Selo — 0,8% sobre o valor de arrematação
- Emolumentos de registo predial — aproximadamente 250€-400€
- Eventuais honorários de solicitador, advogado ou agente de execução
- Dívidas de condomínio em atraso e IMI em dívida podem transitar para o novo proprietário
- Custos de obras e inspeções prévias que não sejam possíveis durante o período de visita
Actualmente há 26 leilões activos em Loulé · valor médio 239.467,91 €.
Riscos a avaliar antes de licitar
Leilões envolvem riscos específicos que devem ser considerados cuidadosamente. Recomendamos vivamente que consultes um advogado ou solicitador antes de participar.
Pontos a verificar
- Encargos ocultos que podem não se extinguir com a venda — hipotecas, penhoras, ónus a favor de terceiros
- Processos em curso — recursos, oposições à venda ou reclamações de credores que atrasam a adjudicação
- Arrendatários em posse — a tomada de posse pode ser longa e, por vezes, requerer nova execução
- Impossibilidade de inspeção interior do imóvel antes da licitação em muitos processos
- Prazo curto de pagamento após a adjudicação — tipicamente 15 dias úteis
Perguntas frequentes sobre este leilão
Como licito neste leilão?
Este leilão está disponível em E-Leilões. Para licitar, tens de aceder diretamente à plataforma oficial através do botão "Ver no E-Leilões" acima, registar-te na plataforma (gratuitamente) e seguir o processo de licitação eletrónica. O Martelo é apenas uma ferramenta de monitorização — não realizamos licitações nem transações.
Quanto vou pagar além do valor de arrematação?
Para um imóvel com valor base de 229.411,76 €, deves contar com custos adicionais entre 7-10% do valor: IMT (0%-8% conforme tabela), Imposto do Selo (0.8%), emolumentos de registo (~250€), eventuais custas judiciais (1% do valor em execução), e possíveis dívidas de condomínio ou IMI em atraso. Consulta a nossa FAQ completa de custos ou a calculadora de custos.
Posso visitar o imóvel antes de licitar?
A possibilidade de visita depende do tipo de processo e da cooperação do responsável (executado, administrador judicial ou leiloeira). Para processos CIRE (insolvência), as visitas são mais comuns. Para leilões executivos tradicionais, raras. Recomendamos contactar o agente de execução ou administrador antes de licitar — os contactos estão tipicamente disponíveis na plataforma oficial.
Este leilão permite financiamento bancário?
A maioria dos leilões eletrónicos tem prazos curtos (10-15 dias para pagamento), difíceis de conciliar com processos de crédito habitação tradicionais. Leilões de Negociação Particular têm prazos mais flexíveis. Se precisas de crédito, contacta o banco antes de licitar com uma pré-aprovação e verifica o prazo de pagamento na página oficial do evento.
O que acontece se ganhar o leilão mas não pagar?
Se não pagares no prazo definido, perdes o direito à arrematação e o valor do depósito inicial (normalmente 5-20% do lance). Poderás ainda ser responsabilizado pela diferença caso o bem seja posteriormente vendido por valor inferior ao teu lance. É importante avaliar a tua capacidade financeira antes de licitar.
Atenção: O Martelo é uma ferramenta de monitorização e informação. Para licitar, deves aceder diretamente à plataforma oficial através do botão acima. Todo o conteúdo desta página é meramente informativo e não constitui aconselhamento legal, fiscal ou de investimento.
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